CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE UN CONDOMINIO O CASA CON RESERVA DE DOMINIO

Contrato de promesa de compraventa con reserva de dominio que celebran ___________________________ como parte vendedora, a quien en el curso de este contrato se le denominará como "LA COMPAÑÍA" y como parte compradora __________________, a quien en lo sucesivo se denominará como "EL CLIENTE", de acuerdo con los siguientes antecedentes y cláusulas.

 

ANTECEDENTES

 

I. "LA COMPAÑÍA" _________________ declara que es legítima propietaria de un terreno y sus construcciones, ubicado en __________________ de acuerdo con la Escritura Pública número _________ de fecha __________ de ______ de ________, ante el Notario Público número ________, licenciado ________________ debidamente registrada en el Registro Público de la Propiedad, en el Tomo _________, Volumen ________ de la Serie "___________", a fojas _________, bajo el número ________.

 

II. Que la construcción a que se refiere la declaración anterior, está reglamentada conforme a la autorización que para funcionar como condominio, otorgaron las autoridades administrativas del Gobierno del Distrito Federal, y de la Secretaría de Salud, y las partes deberán firmar el reglamento de condominio y administración que les es conocido.

 

III. "LA COMPAÑÍA" ha informado previamente a "EL CLIENTE" respecto del precio de contado del bien, del monto de los intereses y la tasa y forma en que fueron calculados, del monto y detalle de todos los cargos que se le hacen, del número de pagos que tiene que realizar, su periodicidad, la cantidad total a pagar y el derecho que tiene de liquidar anticipadamente el crédito con la reducción respectiva de los intereses.

 

CLÁUSULAS

 

PRIMERA. "LA COMPAÑÍA" vende con reserva de dominio a "EL CLIENTE", quien adquiere bajo tal modalidad el _______________ de la calle de _______________. La trasmisión de la propiedad se efectuará en favor de "EL CLIENTE" el día _______ de ________ de ______, siempre y cuando se encuentre al corriente en su cumplimiento de todas las obligaciones que se derivan de este contrato, sea aceptado como deudor sustituto por la institución hipotecaria que ha conferido el crédito indicado en la cláusula decimoquinta de este contrato y que garantice el adeudo que a dicha fecha tenga con "LA COMPANIA" con garantía hipotecaria en segundo lugar sobre el propio inmueble a que se refiere esta cláusula.

 

SEGUNDA. El precio convenido por esta operación es la cantidad de ______ (Son ______________________ pesos m/n), de la cual "LA COMPAÑÍA" declara haber recibido _______ (Son ____________________ pesos m/n). El saldo __________ (Son ________________________ pesos m/n). "EL CLIENTE" se obliga a pagarlo en la siguiente forma:

 

1. La suma de ___________ (Son ____________________ pesos m/n), importe del préstamo hipotecario a que se refiere la cláusula decimoquinta, mediante el pago de ______ mensualidades consecutivas de _____________ (Son _____________________ pesos m/n), cada una, que incluyen capital e intereses, considerados a la tasa del _______%. El primer pago se hará el día _______ del mes de ________ de ______.

 

2. La suma de ___________ (Son ________________________ pesos m/n), mediante el pago de ____________ mensualidades consecutivas de _______ (Son __________________________ pesos m/n), cada una que incluyen intereses al ______% mensual. El primer pago se hará el día _______ del mes de _______ de ______.

 

Los intereses señalados en el párrafo anterior se incrementarán o disminuirán en la misma proporción en que se aumente o disminuya el costo porcentual promedio que determine el Banco de México. En todo caso este interés será superior en un ______________ % al interés que se cause con motivo del crédito garantizado con primera hipoteca. Asimismo, a este caso serán aplicables las disposiciones contenidas en las cláusulas segunda, tercera, cuarta, sexta, decimoquinta y demás relativas del presente contrato. Los abonos pactados en esta cláusula, que no sean cubiertos a su vencimiento, causarán un interés moratorio mensual como sigue:

 

El crédito señalado en el inciso 1, al tipo de interés mora-torio con que esté operando la hipotecaria más sus penas si las hubiera. El crédito señalado en el inciso 2, si lo hay causará un interés moratorio mensual sobre el saldo insoluto del capital, de conformidad con lo que dispone el artículo 66 de la Ley Federal de Protección al Consumidor. "EL CLIENTE" podrá liquidar totalmente su adeudo o hacer pagos anticipados en cualquier momento, haciéndose la reducción de intereses correspondientes, siendo por su cuenta los gastos y penas que al efecto le cargue la institución hipotecaria, por la primera hipoteca. La parte de capital que corresponda a los pagos anticipados se aplicará en primer lugar a amortizar el crédito señalado en el inciso 2 y posteriormente al garantizado con primera hipoteca.

 

TERCERA. "EL CLIENTE" suscribe en este acto, en favor de "LA COMPAÑÍA", pagarés que representan las cantidades, vencimientos e intereses a que se refiere la cláusula segunda. Dichos pagarés los recibe "LA COMPANÍA" salvo buen cobro y con el fin de facilitar el pago del precio convenido, en la inteligencia de que la entrega de los mismos, no constituye pago ni obligación a "LA COMPANÍA", a trasmitirle la propiedad del inmueble, sino en virtud de la liquidación puntual del crédito señalado en el inciso 2 y siempre y cuando "EL CLIENTE" se obligue a pagar directamente a la institución hipotecaria y, ésta así lo acepte, el crédito garantizado con primera hipoteca.

 

CUARTA. Tanto las mensualidades citadas en la cláusula segunda, como los demás pagos a que se refiere este contrato, deberán ser cubiertos en moneda nacional, con toda puntualidad, sin necesidad de previo cobro en las oficinas de "LA COMPAÑÍA", ubicadas en _____________________, o en cualquier otro lugar que la propia "COMPAÑÍA", señalare en la ciudad de México a "el cliente", mediante simple comunicación por escrito.

 

QUINTA. "EL CLIENTE" autoriza expresamente a "LA COMPAÑÍA" para que ésta pague por cuenta de "EL CLIENTE", sin necesidad de autorización previa, cualesquiera impuestos, contribuciones, derechos, seguros, o cualquier otro gasto relacionado con el inmueble materia de este contrato, obligándose a cubrir un interés a razón de 2 % mensual sobre el monto de los pagos suplidos por "LA COMPAÑÍA" a partir de la fecha en que ésta efectúe dichos pagos, hasta que "EL CLIENTE" le reembolse las cantidades erogadas.

 

SEXTA. Tanto los intereses ordinarios y moratorios devengados, como los pagos que "LA COMPANÍA" supla, serán exigibles desde luego, además del importe de las mensualidades o anualidades que se vayan venciendo, por lo cual, los pagos que "EL CLIENTE" hiciere, se aplicarán preferentemente y por el orden que se indica, al pago de todos los intereses causados, al de las cantidades suplidas, y enseguida a cubrir el monto de las mensualidades y anualidades vencidas, o que se vayan venciendo, comenzando por la fecha de vencimiento más antigua y siguiendo por el orden de su vencimiento, hasta que "EL CLIENTE" se ponga al corriente.

 

Los pagos que efectúe "EL CLIENTE" no lo liberan de adeudos anteriores, aun cuando "LA COMPANÍA" entregue a "EL CLIENTE", recibos o pagarés que correspondan a la mensualidad o anualidad de la fecha en que efectúe el pago.

 

SEPTIMA. Si "LA COMPAÑÍA" recibe los abonos en fecha distintas de la estipulada, o concede prórroga para que los mismos sean cubiertos, no se entenderá modificado este contrato, ni en cuanto a los términos, ni en su forma de pago.

 

OCTAVA. Las partes contratantes convienen expresamente en que si "EL CLIENTE" dejare de cubrir ________, mensualidades consecutivas o _____ pagos anuales en las fechas estipuladas, o faltare al cumplimiento de cualesquiera de las demás obligaciones que le impone este contrato, "LA COMPANÍA" puede a su elección, dar por vencido anticipadamente el plazo fijado para el pago de la totalidad del capital adeudado y exigir desde luego a "EL CLIENTE" todo el capital insoluto y todo cuanto por este contrato tenga derecho, o de promover la rescisión del presente contrato y la devolución del inmueble de que se trata, pero en ambos casos podrá reclamar el pago de los daños y perjuicios derivados de la falta de cumplimiento por parte de "EL CLIENTE".

 

Independientemente de los expuesto en el párrafo anterior, se conviene en que se rescindirá el presente contrato, en los siguientes supuestos:

 

a) Si "EL CLIENTE" dejare de pagar oportunamente ________________ de los abonos mensuales o ____________ de las anualidades estipuladas.

b) Si "EL CLIENTE" no pagare los impuestos, derechos, contribuciones o cooperaciones que devengue el inmueble objeto de este contrato.

c) Si la institución de crédito ante la cual se hubiera gestionado la hipoteca que se menciona en el inciso 1 de la cláusula segunda, rechace a "EL CLIENTE" al hacerse la sustitución de deudor.

d) Si "EL CLIENTE" no proporciona oportunamente a "LA COMPAÑÍA" la documentación, datos e informes que ésta le requiera para proceder a la sustitución de deudor hipotecario y si no concurre oportunamente a la firma de la escritura de reconocimiento de adeudo hipotecario y cancelación de la reserva de dominio.

e) Si "EL CLIENTE" tratare de gravar o ceder a favor de tercera persona, los derechos que este contrato le confiere, sin el previo consentimiento por escrito de "LA COMPAÑÍA".

f) Si "EL CLIENTE" faltara a alguna de las obligaciones que se contraen en la cláusula decimotercera del presente contrato.

g) Si sobrevinieran algunos de los casos en virtud de los cuales se hace exigible antes del término, el cumplimiento de las obligaciones a plazo, de acuerdo con el artículo 1959 del Código Civil para el Distrito Federal.

h) Si "EL CLIENTE" no cubriere a "LA COMPAÑÍA" cualesquiera de los pagos que ésta efectuare por cuenta de aquél a que se hace mención en la cláusula quinta.

i) Si le fueren embargados a "EL CLIENTE" los derechos derivados de este contrato.

 

NOVENA. Cuando "LA COMPAÑÍA" demande la rescisión o el cumplimiento anticipado del contrato en caso de mora y si "EL CLIENTE" hubiere pagado más de la tercera parte del precio, éste podrá optar por la rescisión en los términos anteriores, o por el pago del adeudo vencido, más las costas y gastos judiciales. Para estos casos se procederá de acuerdo con lo establecido en los artículos 70 y 71 de la Ley Federal de Protección al Consumidor y de la legislación civil vigente.

 

DÉCIMA. Si por causas imputables a "EL CLIENTE" se rescinde el contrato, el adquirente acepta pagar a "LA COMPANÍA" por concepto de investigación de crédito, gastos de publicidad, comisiones de agente, vigilancia y administración del inmueble, un ____________ % del precio de la operación, mismo que se fija de acuerdo con las prácticas y usos del comercio actual.

 

Más una renta a partir de la fecha en que tomó posesión del inmueble que será fijada por los peritos que nombren las partes.

 

"LA COMPANÍA", por su parte, en caso de que la rescisión sea por causas imputables al vendedor, se obliga a cubrir _____ % del valor del inmueble por daños y perjuicios. En caso de rescisión de este contrato, desde ahora las partes expresamente convienen en que:

 

1. Los intereses legales que está obligada a cubrir "LA COMPANÍA" se calcularán sólo sobre las cantidades que del precio del inmueble, haya cubierto "EL CLIENTE".

2. La devolución de las cantidades cubiertas por "EL CLIENTE" respecto del precio y los intereses a que se refiere el punto 1 anterior, las hará "LA COMPANÍA" en la fecha y contra la entrega del inmueble que haga "EL CLIENTE".

3. Por todo el tiempo en que "EL CLIENTE" se encuentre en posesión del inmueble, seguirá corriendo la renta que se fije por los peritos del caso.

4. "LA COMPANÍA" compensará su obligación de devolver las cantidades recibidas a cuenta del precio y los intereses a que se refiere el punto anterior, contra las rentas a cargo de "EL CLIENTE".

 

DECIMOPRIMERA. "EL CLIENTE" se obliga a devolver a "LA COMPAÑÍA", la posesión del inmueble materia de este contrato, dentro de los quince días contados, siguientes a partir del momento en que surja algún incumplimiento de las obligaciones que se contraen en este contrato, sin necesidad de intervención o requerimiento judicial.

 

DECIMOSEGUNDA. "EL CLIENTE" no podrá arrendar sin el consentimiento por escrito de "LA COMPAÑÍA" el inmueble materia de este contrato, siendo responsable de todo caso "EL CLIENTE" de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarse con motivo del arrendamiento, sin perjuicio de la acción rescisoria que "LA COMPAÑÍA" pueda ejercitar en los términos de este contrato.

 

En caso de que "LA COMPAÑÍA" no conteste la solicitud de "EL CLIENTE" para arrendar en un plazo perentorio de días hábiles, contados a partir de la fecha de la solicitud, ésta se considerará contestada en sentido afirmativo.

 

DECIMOTERCERA. "EL CLIENTE" se obliga a destinar el inmueble objeto del presente contrato, exclusivamente a ____________ y en consecuencia, se abstendrá:

 

a) De establecer o permitir que se establezca dentro del mismo, fábrica, taller, expendio de bebidas embriagantes, alimentos, casa de juego o lenocinio, o establecimientos dedicados a la enseñanza, propaganda o culto religiosos, u otros usos contrarios a la Ley, la moral y las buenas costumbres.

b) De hacer modificación alguna a la construcción, sin la autorización previa y por escrito de "LA COMPANÍA", hasta en tanto "EL CLIENTE" no haya cumplido con lo estipulado en la cláusula segunda de este instrumento.

 

Queda expresamente convenido en que la violación de estas obligaciones a cargo de "EL CLIENTE", será motivo de rescisión del presente contrato.

 

DECIMOCUARTA. "EL CLIENTE" manifiesta su conformidad en este acto, para que a partir de la fecha del presente contrato, sean a su exclusivo cargo, toda clase de impuestos, contribuciones, cooperación, plusvalía o cualquier otro cargo que sea estipulado por la ley o por las autoridades competentes, y que afecten en alguna forma al inmueble que se promete en venta, autorizando a la "LA COMPANÍA" a cubrirlos y obligándose a reembolsárselos de inmediato, toda vez que desde esta fecha recibe la posesión del inmueble objeto de este contrato.

 

DECIMOQUINTA. Se hace del conocimiento de "EL CLIENTE" que a la fecha existe un adeudo por la suma de _______ (Son ______________________ pesos m/n), en favor de garantizado con hipoteca en primer lugar sobre el inmueble materia de este contrato. El préstamo hipotecario está pactado al ___________ % de interés _________.

 

Se conviene expresamente entre "EL CLIENTE" y "LA COMPAÑÍA", que no obstante el tipo de interés pactado, éste se modificará ya sea aumentando o disminuyendo, en el caso de que aumente o disminuya el Costo Porcentual Promedio que determine el Banco de México, a las instituciones hipotecarias. En consecuencia, se pacta que dicha modificación operará automáticamente, a partir de la fecha en que varíe el Costo Porcentual Promedio, en cuyo caso se aumentarán los abonos a que se refiere el inciso 1 de la cláusula segunda. En el momento en que ocurra la circunstancia anterior, "LA COMPANÍA" lo comunicará por escrito a "EL CLIENTE", quien en un plazo de 10 días, deberá presentarse a las oficinas de "LA COMPAÑÍA" a redocumentar su operación; en caso contrario, se procederá conforme a las cláusulas de incumplimiento del contrato.

 

Los pagos anticipados que efectúe "EL CLIENTE" respecto de la primera hipoteca, se regirán por las estipulaciones del contrato de mutuo con garantía hipotecaria correspondiente, celebrado con ____________ que el "EL CLIENTE" declara conocer en todas y cada una de sus partes y se obliga a cumplirlo en todos sus términos, como si él mismo lo hubiera celebrado.

 

DECIMOSEXTA. "EL CLIENTE" podrá hacer cesión de los derechos que haya adquirido en virtud de este contrato, siempre que esté al corriente en sus pagos y demás obligaciones que le impone el mismo, y previo consentimiento por escrito de "LA COMPAÑÍA".

 

DECIMOSÉPTIMA. "LA COMPAÑÍA" garantiza legitimidad de los títulos que amparan la propiedad del inmueble que se contrata, y se obliga al saneamiento, para el caso de evicción con arreglo de la Ley.

 

DECIMOCTAVA. "LA COMPAÑÍA" manifiesta haber dado a "EL CLIENTE", la posesión material del inmueble, declarando el propio "CLIENTE" haberlo recibido a su satisfacción, con carácter meramente temporal, hasta en tanto se cumpla el término y las condiciones suspensivas indicadas en la cláusula primera de este contrato.

 

DECIMONOVENA. "EL CLIENTE" conviene expresamente en ratificar el alcance y contenido de lo pactado en este contrato ante el Notario Público que señale "LA COMPAÑÍA" siendo causa de rescisión del mismo el hecho de que "EL CLIENTE" no ocurra a la ratificación el día y en el lugar que para el efecto señale "LA COMPANÍA". Las partes están de acuerdo en que la reserva de dominio se cancelará a más tardar el día ____________ del mes de ______ de ________, siempre y cuando. "EL CLIENTE" se encuentre al corriente en sus pagos y sólo se le trasmitirá el dominio, si la institución hipotecaria que ha otorgado la primera hipoteca, que se menciona en la cláusula decimoquinta, lo acepta como deudor sustituto, además de que el comprador reconozca a su cargo la primera hipoteca y garantice en la segunda hipoteca el saldo que adeude a la vendedora, este plazo se entenderá prorrogado hasta en tanto "EL CLIENTE" no cumpla con los requisitos antes mencionados.

 

En el caso de que la escrituración no se hiciere dentro del plazo señalado en el párrafo anterior, "EL CLIENTE" pagará a "LA COMPAÑÍA", como pena convencional por el manejo de su cuenta y por los gastos administrativos que esto implica, la cantidad de _________ (Son __________________ pesos m/n), por cada mes o fracción de mes que transcurra desde el momento que termine el plazo antes mencionado y hasta la fecha de escrituración. Independientemente de que quedará obligado a cubrir cualquier cobro o sanción de tipo fiscal que por la demora se causare.

 

VIGÉSIMA. "EL CLIENTE" deberá cubrir los gastos de escrituración y registro de la reserva de dominio y su cancelación, los impuestos, derechos, contribuciones y cooperaciones, cualquiera que sea su denominación u origen y que desde esta fecha se causen o sean notificados en relación con el inmueble. El monto de los pagos citados en el párrafo precedente, no se determina, en virtud de no ser hecho propio, ya que su fijación se deriva de las disposiciones legales relativas.

 

VIGÉSIMA PRIMERA. La venta a que se refiere el presente contrato se hace ad corpus, quedando en beneficio o perjuicio de "EL CLIENTE", cualquier variación en la superficie o linderos del inmueble objeto de este contrato.

 

VIGESIMA SEGUNDA. Cualquier variación o modificación en las especificaciones del inmueble las acepta "EL CLIENTE" con la condición de que los materiales sustitutos sean de igual calidad a los sustituidos, sin que sea preciso su consentimiento previo y expreso.

 

VIGESIMA TERCERA. "LA COMPAÑÍA" no responderá en ningún caso, por deterioro total o parcial del inmueble materia del presente contrato, cuando el deterioro provenga de incendio, temblor, terremoto, explosión, etc., por lo que faculta desde luego a "EL CLIENTE" y éste contratará un seguro que cubra dichos riesgos, siendo por cuenta de "EL CLIENTE", el pago de las primas que deriven del mismo y quedando autorizada "LA COMPAÑÍA", para contratar dicho seguro y cubrir por cuenta de "EL CLIENTE" dichas primas, quien se obliga a reembolsárselas.

 

VIGÉSIMA CUARTA. Ambas partes contratantes, se someten expresamente a la jurisdicción y competencia de los tribunales del Distrito Federal, para todo lo relativo a las cuestiones que se susciten sobre la interpretación y cumplimiento de este contrato, renunciando "EL CLIENTE" al privilegio de su domicilio y manifestando que se señala el inmueble objeto de este contrato, como lugar en donde se haya de efectuar cualquier notificación aun de carácter judicial, renunciando de ante-mano a cualquier fuero de domicilio que pudiere favorecerlos en el futuro.

 

Las otorgantes aceptan recíproca y respectivamente las anteriores estipulaciones y las que de ellas deriven con arreglo a la Ley.

 

Las partes contratantes declaran estar capacitadas para obligarse conforme a la ley y haber leído y enterándose de todas y cada una de las partes y cláusulas de este contrato, con las que están conformes y lo firman en ______________________.

 

Se anexa reglamento de condominio y administración, el cual "EL CLIENTE" firma y se obliga a cumplir en cada una de sus cláusulas, mismo que en este acto declara conocer. El presente contrato se firma el día _______ del mes de __________ de ____________, por las partes y dos testigos de asistencia.

 

 

PROMITENTE VENDEDOR PROMITENTE COMPRADOR

 

________________________ __________________________

 

TESTIGO TESTIGO

 

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