EMISIÓN DE CÉDULAS CON GARANTÍA HIPOTECARIA

 

En la Ciudad de México, a los ......................... días del mes de ......................... de ......................... , yo, el Licenciado... notario número... en el Distrito Federal, hago constar la emisión de Cédulas con Garantía Hipotecaria que formalizan: ..............................................., en lo sucesivo designado como ‘’el emisor’’, representada por los señores licenciados ...............................................y ..............................................., con intervención del ..............................................., en lo sucesivo designado como ‘’el Banco’’, representado por su subdirector el señor licenciado ..............................................., así como la Mancomunidad y la obligación solidaria que asumen los señores licenciados...............................................y ............................................... y ............................................... y ..............................................., representada por los expresados licenciados ...............................................y ..............................................., en los términos de las siguientes

 

CLÁUSULAS:

 

Primera. Con base en los artículos treinta y seis, treinta y siete, treinta y ocho y ciento veintitrés de la Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares, el emisor, con intervención del banco, en declaración unilateral de voluntad, emite cédulas hipotecarias (emisión número ......................... ) a diez años de plazo, contados a partir del día ......................... de ......................... de ......................... , pagaderas por semestralidades con valor de ......................... pesos, numeradas del ......................... al ......................... , con valor de ......................... pesos cada una de ellas, con causa de intereses al cuatro por ciento semestral que serán cubiertos mensualmente contra el pago de los cupones que llevarán adheridos.

Segunda. En los términos de la parte final del artículo mil novecientos ochenta y siete del Código Civil, el banco garantiza solidariamente, el pago del capital representado por las cédulas, de sus intereses y de las demás obligaciones a cargo del emisor.

El banco es representante común de los tenedores de cédulas sin es que a éstos concede la Ley perjuicio de los derechos individual General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares.

 

Tercera. El emisor, con la conformidad del banco, se obliga:

 

I. A entregar al banco el capital representado por las cédulas en un plazo de diez años que se inicia el día ......................... de ......................... de ......................... , en veinte abonos semestrales y consecutivos de ......................... pesos cada uno de los cinco primeros, y de ......................... pesos cada uno de los quince últimos.

Consecuentemente en cada una de las cinco primeras semestralidades se amortizará una cédula de ......................... pesos y en cada una de las quince últimas se amortizarán dos cédulas del mismo valor.

 

El retiro se hará por sorteos que se celebrarán en los meses de ......................... y ......................... .

 

II. A entregar al banco a partir de la fecha en que las cédulas sean puestas en circulación y hasta en tanto que su importe no sea cubierto por el emisor, intereses a razón del cuatro por ciento semestral para que el banco lo pague a los tenedores de las cédulas, contra entrega del cupón mensual correspondiente.

 

III. A pagar al banco el uno y medio por ciento semestral sobre el valor nominal de la emisión, con deducción de las cédulas amortizadas, a partir del día de firma de esta escritura, como comisión por la obligaciones que asume.

 

IV. A entregar al banco, los abonos de capital, los intereses y la comisión que mencionan los tres incisos anteriores en exhibiciones mensuales que cubran la sexta parte de su importe.

 

V. A reembolsar al banco las cantidades que éste pague por cuenta del emisor, por concepto de capital e intereses de cédulas, para cubrir responsabilidades fiscales que pesen sobre el inmueble que sirva de garantía y por concepto de primas de seguro contra incendio.

 

VI. A pagar al banco por las cantidades que éste supla precisadas en el inciso cinco anterior, intereses al cinco y medio por ciento semestral, desde la fecha de la erogación.

 

VII. A pagar al banco intereses penales al dos por ciento anual por el capital insoluto en adición a los fijados en los incisos dos y tres anteriores, a partir de la fecha del primer incumplimiento del emisor.

 

VIII. A tomar a favor del banco una póliza de seguro contra incendio sobre el predio que se hipoteca por la cantidad de ......................... pesos.

 

IX. A convenir desde ahora como base para el remate o venta del predio que va a hipotecarse la cantidad de ......................... pesos.

 

X. A consentir desde ahora en que el banco destruya con intervención de la Comisión Nacional Bancaria, las cédulas amortizadas y los cupones pagados y a no reclamar la devolución de tales documentos a que le da derecho el artículo diecisiete de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

 

XI. A destinar el capital representado por las cédulas a terminar la construcción del inmueble que se ofrece en garantía, de acuerdo con lo siguiente:

 

El emisor invertirá el importe de la emisión en la total terminación del predio hipotecado, de acuerdo con los planos, especificaciones y costos aprobados por el banco, en un plazo que vencerá el día ......................... de ......................... de .........................

El emisor recibirá las cédulas de la emisión dentro del plazo que vencerá el día ......................... del mes de ......................... de ......................... , contra simple recibo, proporcionalmente al avance de la obra, en la cantidad que fije el inspector que designe el banco.

Los gastos y honorarios que origine la inspección, se cargarán al emisor.

Dentro de los treinta días siguientes a la fecha de terminación, el emisor presentará al banco el aviso a la autoridad correspondiente que compruebe la terminación de la finca hipotecada.

La no terminación y no presentación del aviso dentro de los plazos aquí fijados, faculta al banco para dar por vencido anticipadamente el plazo para el pago del adeudo y para cobrar al emisor el interés penal que respectivamente fijan los incisos uno y siete de esta cláusula.

El banco tendrá el derecho de dar por vencido el plazo para el pago del adeudo, en caso de comprobar, con intervención de la Comisión Nacional Bancaria, que el producto de la venta de las cédulas se le dio un destino distinto del aquí establecido.

 

Cuarta. El emisor, sin perjuicio de la obligación general de sus bienes garantiza a los tenedores de las cédulas por é1 emitidas, de los que es representante común el banco y garantizan a éste con la misma preferencia, el pago del capital que ellas representan, el de los intereses comunes y penales excedan en tres años con tal de que éstos no excedan de cinco en perjuicio de tercero, de lo que especialmente se tomará razón en el Registro Público de la Propiedad, el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que en esta escritura de emisión contrae y el pago de los gastos y costas en caso de juicio, con la hipoteca en primer lugar que comprende cuanto enumeran los artículos dos mil ochocientos noventa y seis y dos mil ochocientos noventa y siete del Código Civil vigente, que expresamente constituye sobre la finca urbana en construcción aún sin número oficial con frente a la calle de Nayarit y terreno sobre el cual está siendo construida que es el lote número diez de la manzana veinticinco, en el Fraccionamiento Las ..............................................., en términos del Municipio y Distrito de Tlalnepantla, Estado de México, con superficie de doscientos metros cuadrados y los siguientes linderos: al Norte,... metros con Avenida Oaxaca; al Sur, en... metros con el lote cinco; al Oriente, en... metros con calle de Nayarit, y al Poniente, en... metros con el lote tres.

 

El inmueble hipotecado fue adquirido por el emisor en la siguiente forma:

 

a) Por escritura pública número... extendida en la ciudad de Tlalnepantla, Estado de México, con fecha... ante la fe del notario número... e inscrita en el Registro Público de la Propiedad de la mencionada ciudad con fecha... bajo la partida... en el volumen...libro primero, de la sección primera, por la que se acredita que los señores Arturo y Angélica... vendieron a ..............................................., en precio de ......................... el terreno y construcciones que constituían el predio rústico denominado ..............................................., que formó parte de los terrenos correspondientes a la Hacienda ..............................................., en términos del poblado de ..............................................., en jurisdicción del Municipio y Distrito de Tlalnepantla, Estado de México, con superficie de ......................... metros cuadrados y los linderos y dimensiones en dicha escritura consignados;

b) Por acuerdo de fecha... suscrito por los doctores ...............................................y ..............................................., en sus caracteres de gobernador y secretario general del Gobierno del Estado de México, respectivamente, publicado en el número... de la Gaceta del Gobierno de fecha...se autorizó a ..............................................., a urbanizar y fraccionar el terreno a que se refiere el párrafo inmediato anterior, a fin de formar el Fraccionamiento denominado ..............................................., al que pertenece el lote de terreno descrito y deslindado al principio de esta cláusula.

La lotificación correspondiente se consignó en la escritura número... de fecha... pasada ante la fe del mencionado notario... e inscrita en la sección primera del Registro Público de la Propiedad de la mencionada ciudad, el día... del mes de... del año... bajo el número... volumen... libro primero.

En escritura número... de fecha... otorgada ante la fe del notario número... de dicha ciudad, licenciado... e inscrita con fecha... en el Registro Público de la Propiedad de la indicada ciudad, bajo la partida número... volumen... del libro primero y en la sección primera, se consignó rectificación de lotificación ya indicada en el párrafo inmediato anterior, protocolizándose el plano correspondiente previa su aprobación por la Dirección General de Obras Públicas del Gobierno del Estado.

El emisor declara de manera expresa y bajo protesta de decir verdad, que sobre el expresado terreno ha iniciado con fondos propios la construcción de la finca urbana aún sin número oficial, con frente a la calle de Nayarit, la que terminará con el producto de la venta de las cédulas en esta escritura emitidas.

El predio material de esta escritura no reporta más gravamen que el aquí constituido.

Al apéndice de esta escritura y bajo la letra ‘’A’’, se agrega el certificado de libertad de gravámenes respectivo.

El inmueble hipotecado cubre sus contribuciones prediales de acuerdo con la boleta marcada con el número de cuenta:... correspondiente al sexto bimestre del año próximo pasado.

En relación con los derechos por servicio de agua no los causa por no tener aún toma instalada, según así lo declara de manera expresa y bajo protesta de decir verdad, el emisor, por conducto de sus representantes.

..............................................., se constituye deudora solidaria en los términos de la parte final del artículo mil novecientos ochenta y siete del Código Civil y los señores licenciados ..............................................., ............................................... y ...............................................se constituyen deudores mancomunados en los términos del artículo mil novecientos ochenta y cinco del mismo ordenamiento, en la proporción de un sesenta por ciento el primero, un veinticinco por ciento el segundo y un quince por ciento el tercero, en relación con todas y cada una de las obligaciones que ..............................................., ha contraído en esta escritura a favor de ..............................................., y de los tenedores de cédulas emitidas con intervención de esta institución.

 

Quinta. El emisor hará sus pagos sin necesidad de previo cobro, en las oficinas del banco, en la ciudad de México, en la forma siguiente:

 

a) Los de capital, intereses y comisión mencionados en los incisos uno, dos, tres y cuatro de la cláusula tercera, en cualquier día hábil antes del día veinte del mes correspondiente;

 

b) Los que precisan los incisos cinco y seis de la citada cláusula, el día primero del mes que siga al del pago hecho por el banco, y

 

c) Los intereses penales que menciona el inciso siete de la misma cláusula, se causan y se pagan además de los ordinarios a partir de la fecha del primer incumplimiento del emisor.

 

Sexta. La póliza de seguro contra incendio destinada a cubrir preferentemente las responsabilidades a cargo del emisor mencionada en el inciso ocho de la cláusula tercera, que cubre el actual valor destructible del predio hipotecado, se tomará en cualquiera de las sociedades mexicanas amparadas por la Ley General de Instituciones de Seguros, que de común acuerdo designen el banco y el emisor. A falta de acuerdo, el emisor elegirá la institución en la que deba tomarse el seguro. La póliza estará en vigor todo el tiempo que permanezca insoluto el adeudo de la emisión. El banco no asume responsabilidad alguna si por incremento del valor destructible del predio hipotecado, el seguro fijado no fuere suficiente para reponer los daños totales o parciales causados por el siniestro. Si el emisor no refrenda la póliza, el banco podrá tomarla en la compañía que libremente elija. El emisor asume la obligación de designar como beneficiario al banco en todas las otras pólizas contra incendio que hubiere tomado o tome en lo futuro sobre el predio hipotecado. De no hacerlo, el banco queda facultado para designarse a sí mismo como beneficiario.

 

Séptima. El plazo para el pago del capital que menciona el inciso primero de la cláusula tercera, es voluntario para el emisor, siempre y cuando:

 

a) Con el pago anticipado se liquiden totalmente uno o varios de los abonos, caso en que el plazo se reducirá proporcionalmente;

 

b) El pago se haga antes del día ......................... del mes que corresponda al próximo sorteo y el emisor cubra las prestaciones en numerario a su cargo hasta dicho sorteo, y

 

c) Pague al banco como compensación, el dos por ciento anual por el tiempo que falte para completar los dos primeros años sobre el importe del anticipo.

 

Octava. El plazo para el pago del adeudo se dará por vencido anticipadamente a juicio del banco, además de en los casos en que la ley así lo ordene, en cualquiera de los siguientes:

 

a) Si el emisor no cubriere dos mensualidades consecutivas del capital, intereses o comisión;

 

b) Si el emisor no pagare durante dos bimestres consecutivos las contribuciones prediales, el servicio de agua del predio hipotecario o dejare de cubrir cualquiera otro adeudo de tipo fiscal a cargo del predio hipotecado, dentro de los diez días siguientes al en que es exigible. El emisor está obligado cuando así lo pida el banco, a exhibirle los comprobantes de pago;

 

c) Si el emisor no pagare a la compañía de seguros o al banco en su caso, el importe de las primas o de sus intereses;

 

d) Si el emisor transmite, salvo el caso de herencia, total o parcialmente, la propiedad del predio hipotecado, inclusive por fideicomiso traslativo de dominio o de garantía sin permiso previo y por escrito del banco y sin las condiciones que éste fije. La autorización y condiciones se consignarán en la escritura pública que firmará el banco;

 

e) Si el emisor arrendare el predio hipotecado por plazo mayor de un año o recibiere anticipos de rentas por más de seis meses, sin previo permiso por escrito del banco;

 

f) Si el predio hipotecado fuere embargado, y

 

g) Si el predio hipotecado se hiciere a juicio del banco con o sin culpa del emisor, insuficiente para la garantía de la deuda y no fuere mejorada a satisfacción del banco.

 

Novena. Las cédulas que deban ser amortizadas se designarán en sorteos ordinarios o extraordinarios, que se celebrarán con intervención de un representante de la Comisión Nacional Bancaria, en el lugar que el banco señale.

1. En los sorteos ordinarios, que se celebrarán en los meses señalados en el inciso primero de la cláusula tercera, se amortizarán las que cubran el adeudo que fija dicha cláusula.

2. En los extraordinarios, se amortizarán las que cubran el abono extraordinario que menciona el inciso a) de la cláusula séptima. El banco dará a conocer por una publicación en el Diario Oficial de la Federación o en uno de los periódicos de mayor circulación de la ciudad de México, el número de la emisión y el de las cédulas amortizadas. Las cédulas sorteadas serán pagadas a los tenedores y dejarán de causar intereses a partir de la fecha señalada para el cobro y sin que pueda ser mayor de un mes el plazo entre ésta y la celebración del sorteo. El banco no cubrirá intereses sobre el importe de los cupones vencidos y no cobrados. En los casos de anticipos parciales o de pago total, el banco depositará en el ..............................................., en cuenta especial, la cantidad suficiente para garantizar el pago íntegro de las cédulas y cupones.

 

Décima. Si el banco exigiere anticipadamente el cumplimiento de las obligaciones a cargo del emisor, podrá optar por cualesquiera de los procedimientos fijados por el artículo ciento cuarenta y uno de la Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares, en la inteligencia de que el emisor desde ahora conviene:

 

a) En que el banco señale los bienes que deban embargarse, sin sujetarse al orden establecido en el artículo mil trescientos noventa y cinco del Código de Comercio y el quinientos treinta y seis del de Procedimientos Civiles, en los términos de la fracción primera del artículo quinientos treinta y siete de mismo código;

 

b) En que no será depositario del predio hipotecario o de los bienes que se embarguen;

 

c) En que el banco o el depositario que nombre, tomará inmediata posesión del predio hipotecado o de los bienes que se embarguen, y

 

d) En que el emplazamiento y notificaciones se le hagan en el predio hipotecado o en su domicilio, a elección del banco.

 

Decimoprimera. El banco certifica:

 

I. Que el predio hipotecado garantiza la emisión;

 

II. Que constituirá el depósito de garantía, ordenado por la fracción quinta del artículo treinta y siete de la Ley General de Instituciones de Crédito y Organizaciones Auxiliares, y

 

III. Que los datos esenciales de esta escritura constan en las cédulas.

 

Decimosegunda. Los gastos de esta escritura, testimonio, registro y cancelación serán por cuenta del emisor, quien a la firma de esta escritura paga un mil quinientos pesos por concepto de gastos bancarios.

 

Decimotercera. Para la interpretación y cumplimiento de los pactos contenidos en esta escritura, serán aplicables las leyes y competentes los Tribunales de la ciudad de México.

 

PERSONALIDADES:

 

I. Los licenciados ...............................................y ..............................................., por ..............................................., y los señores licenciados ...............................................y ............................................... por ..............................................., y el señor ..............................................., por ..............................................., acreditan sus personalidades y existencia legal de sus representadas, con las constancias que en copia certificada se agregan al apéndice de esta escritura, debiéndose agregar un tanto de las mismas a los testimonios que deberán expedirse a partes interesadas y deberán formar parte integrante de los mismos.

 

GENERALES:

 

Los otorgantes, por sus generales, manifiestan ser: el licenciado .................................................. el licenciado .................................................. el licenciado .................................................. y el ..................................................

 

Yo, el notario, certifico y doy fe:

 

a) De que lo antes relacionado e inserto concuerda con sus originales a que me remito y tuve a la vista;

 

b) De que conozco a los comparecientes, quienes a mi juicio tienen la capacidad legal necesaria para este acto, pues nada me consta en contrario;

 

c) De que respecto al impuesto sobre la renta, el ............................................... justificó que tanto él en lo personal como su representado, se encuentra al corriente en sus pagos con las últimas manifestaciones de cédulas primera y cuarta presentidas a la Oficina Federal de Hacienda número ......................... ; los señores ..............................................., ............................................... y ...............................................dijeron que tanto ellos en lo personal como sus respectivas representadas, se encuentran al corriente en su pago sin comprobarlo, quedando entendidos de la prevención consignada en el artículo doscientos veintitrés de la ley sobre la materia, y

 

d) De que leída que les fue esta escritura a los comparecientes sin explicarles el valor y fuerza legales de su contenido en razón de su profesión, se manifestaron conformes con ella y la firman el día...del mismo mes de su fecha, quedando desde luego autorizada por no causar más impuesto que el del timbre, de las fojas del protocolo. Firmas de los otorgantes y del fedatario.